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2019年09月11日 08:50
来源:子木聊房

来源/地产风声

文|内幕君

腐败是发展的镣铐。

1

2017年,南方S城周边的四线小城,有块囤了10年的地要卖。

那时候S城房子一天一个价,往高走。周边城市阿猫阿狗跟着得道升天,不仅房价跟涨,地价同样飙升。二级市场也暗流涌动,不少接盘侠背钱抢割。 

但这块地例外,因为教育和商业配套为0,景观界面也差。唯一的优势是离S城近。 

当时只有A房企深入谈,开出总地价3.8亿,差一点谈成。后来发生的事,把卖主开心坏了:B房企直接加价1个小目标。 

拿地团队上报方案,求规模心切的boss只问了一句: 

净利润率有10%吗?

拿地负责人说,至少冲12%。老板也开心坏了。

“那就大干100天,争取3个月开工,6个月开盘。”

谁想得到,2018年一二线城市房价哑火,S城也是。这个项目销售惨淡,全年业绩只完成目标额的10%。 

偏偏集团又缺钱得很,饥渴到24%的贵钱也借。没了总部资金支持,这个项目停摆了半年。 

一次闲聊说起,A房企投拓总调侃:也不亏嘛,掏了公司喂饱个人。 

圈子人都知道,地产作为资金密集型行业,行情好的时候,某些岗位的人动动心思,轻松撬动一座金库。

行情不好呢?就该翻旧账了。

2

2018下半年以来,房企内部腐败案频出。

爆出的腐败案中,涉案金额有几百万的,有几千万的,甚至几个亿的。 

2018年8月1日,北京万达总部,万达两名高管被朝阳警方带走,因涉嫌贪污,利用职务之便谋利。

整个案件牵涉区域公司、集团公司20多人,有个别人贪腐数额高达千万,万达将其定性为「一起恶劣的高管群体作案」。 

涉案人员中有位万达老臣,已经入司17年,位至万达集团总裁助理。 

除了万达,其它房企组团“揪老虎”:

2018年10月至12月期间,建发地产接连爆出两起贪腐,一个区域总和一个集团副总被捕。2018年底、2019年初,中粮和雅居乐接过反腐棒,中粮置地成都总经理熊启中、雅居乐海南区域总裁简毓萍被开除。今年5月,朗诗成都公司常务副总邓敏被开除,也是败在一个“贪”字。而这已是朗诗一年内查处的第三起腐败案。同期,前泰禾南京公司总经理朱兵站“失联”,据说被带走调查。随后融创“沦陷”,7月初上海区域传出销售线贪腐,无锡公司员工倒卖内部房源。同期,融侨传出合肥公司负责人一手遮天,操控成本、采购等管线,贪腐数额巨大。 

8月30日,万达内部再发惩贪公告,事发武汉,商管公司4位高管向商户、供方及员工索贿,涉及金额近亿元。

这些高管中,有高居庙堂的商管集团总裁助理,也有身处江湖的项目招商运营副总。 

案发后,万达召开廉洁大会,王健林怒发冲冠,训斥了半小时。在一次公开演讲中,老王曾经说过:“我个人最痛恨吃里扒外”。 

在万达,老王没有分管业务,唯一亲手抓的是审计部。这个审计部队伍强大,由财务、工程、预算、土水电各专业人才组成。可见老王的“痛恨”绝非嘴上说说。 

最近,有一家房企传出惊人内幕,集团执行董事、执行总裁等4人被查,涉案金额三四个亿。顾及到涉案人员中有创业时横刀立马的兄弟,同时担心公司震荡,老板咬咬牙不予追究。 

一年多时间,大小房企接连挥刀治贪,不免让很多人好奇: 

地产圈为什么突然反腐了?

事实上,这不是突然,而是必然。背后自有其逻辑。

3

万达2018年工作总结会上,王健林说高薪不能养廉,只能长期反腐。

他说的是房企常态性反腐。 

像万科、恒大、龙湖、金科等,都有相应的监察部门。

不过,一旦地产处于平稳或下行周期,行业掀起反贪风暴,也就是意料之中的事。 

一来是斗争需要。市场下行时,销售目标难达成,有些房企会进行人事调整,必要时,“反腐”就是一把变革的手术刀。 

二来是时机合适。房企不再盲目追求“规模扩张”,而是效益替代规模,这时候大刀阔斧反腐败,人事变动的影响弱化,甚至还能提振士气。 

三来是,反腐省下的钱,可都是纯利啊。 

打个比方,区位相同、产品类似的两个盘,不考虑企业运营能力差距,A盘利润高出B盘一截,为什么? 

恰恰就是贪多贪少的问题。 

拿工程建设和营销来说,涉及建筑、装修、智能化、景观园林、幕墙、设备、控房、分销、广告等环节,每个环节被“腐蚀”一点,最终的成本就会腐蚀一片。

通常情况下,一个项目的营销费用是总货值的2%-4%,百亿货值的项目,至少有2个亿的经费,这里头的牟利空间,绝对是贫穷限制你的想象。且不说索要茶水费和倒卖房源所得。 

收并购中的买卖环节,同样油水满溢。 

2017年,海南龙口法院披露,北京一房企高管负责海南项目股权转让时,谎报信息导致公司损失1个亿。

本来价值1.5亿元的股权,最后以5000万转让,这位高管从中捞到好处费2000万。有人低卖,自然也有人高卖。

总之,弱周期下的房企反腐,只要刀子挥得好,一年赚出几个小目标。 

更关键的是,反腐之于企业,有时等于救命。 

就像S城那家B房企,再多拿几个高价的烂项目,公司前路基本只剩一条: 

耗着等死。 

那个项目至今还有一亿多尾款没付。

4

2015年前后,楼市黯淡那会,地产圈也刮过一阵反贪风暴。 

那年7月,上海万科带头反腐,倡议合作伙伴参与签订《阳光合作协议》,以此规范双方人员的行为。 

同月,万达一口气处理了17名高管,有4名为总经理级别。 

2016上半年,俊发在内部搞大反腐,一位分管营销的副总裁被停职调查。 

那时候电商正火,审计部门都爱查这个新业务。有个干这行的朋友回忆: 

最忙的时候,同一天被3家房企请“喝茶”。

历史总是出奇的相似。 

今年的反贪风暴,其实是4年前的故事重演。 

电视剧《康熙王朝》有个经典片段——陈道明站在殿上,痛斥“群臣”贪腐,足足骂了四分钟:

朕刚继位的时候,以为朝廷最大的敌人是鳌拜;灭了鳌拜,以为最大的敌人是吴三桂…… 现在朕清楚了,大清的心头之患不在外边,而是在朝廷。就在这乾清宫,在朕的骨肉皇子和大臣们当中! 咱们这烂一点,大清国就烂一片。你们要是全烂了,各地就会揭竿而起,让咱们死无葬身之地啊!

可真是句句诛心。 

任正非也说过类似的话,他说,没有什么可以阻挡华为前进,唯一能阻挡的,就是内部腐败。 

所以,只要楼市飞不起来,地产圈的反贪风暴会越刮越狠。 

毕竟这是一场生死竞速。



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