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2019年09月10日 09:35
来源:叶檀财经

文/吕韬

住房不炒,房住不炒!

6月13日,银保监会主席郭树清曾经在陆家嘴论坛向市场喊话:靠房地产理财的居民都会发现很不划算。

没想到,时隔3个月,郭树清主席就一语成谶,买房理财真的不划算了。

9月7日,据中泰证券统计,考虑资金成本、房屋折旧等因素后,2019年有一半城市买房是亏钱的!

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买房真亏钱了!有些人 还亏了大钱!

不是神话,胜似神话!

楼市长牛20年,买房从来只赚不赔。

2019年,楼市逻辑大变,经济不好,贸易复杂,仍然坚持,住房不炒,不把房地产当作刺激经济的手段。

最强逻辑变了,最强支撑没了,注定楼市从此跌落神坛,重回人间,房价该跌就跌,买房该亏就亏。

9月1日,在文章《对不起!房价真跌了!》中曾经说过:

8月25日,叶檀老师亲赴一线实地考察,上海几个楼盘,二手房价格下跌将近20%。上海考察前,叶檀老师在北京也经历了类似的情况,二手房价格实实在在下跌中。

君子所见略同,和叶檀老师一样,中泰证券同样以上海楼市为范例,告诉大家,如果房价不涨,或者涨得少,买房可能就是一个字——亏!

据中泰证券,上海持有房产的成本大约是9%,如果上海房价不涨,或者涨幅低于9%,那么买房者其实就会出现账面亏损。如果资金链断裂,需要抛售房产换现金,那账面亏损就变成事实,割肉成了真!

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上海“亏损”,推而广之。

2019年,百城房价涨幅不到6%,而买房资金成本超过5%,再加上4%的房屋折旧,整体计算,还是一个字——亏。

再早,8月6日,第一财经曾经报道,2018年731新政之后,深圳楼市骤变,多个楼盘下跌,跌幅5%并不罕见。即便上涨,深圳楼市上涨幅度多数也就在1%到10%之间,极少数能到20%。

房价上涨就能赚钱?想太多!

据第一财经,算上按揭资金成本、中介费以及各项税费,在深圳买房持有两年(2018年、2019年),房价没涨40%,都算亏!

2019年4月,贝壳研究研究院长肖小平说,深圳今年卖盘增加了很多,去年3月只有3万套,今年3月就达到6.3万套,直接翻了一倍。

卖盘如潮水般涌来,原因还是持有成本太高,不涨,涨太少,都是亏!

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炒房客扛不住了 全面转移战场!

炒房,炒股,炒期货,炒商品,看似术业有专攻,泾渭分明,其实都是炒字辈,本质没差别,赚钱是王道。

如果炒房不赚钱,对不起,炒房客注定来一句,此地不留爷,自有留爷处。

9月8日,据券商中国报道,有知情人士表示,近期不断有原来炒房的资金进入股市。

“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加,已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中,有一些是原来的炒房资金。”

炒字辈资金,主打投机炒作,风险偏好强,一旦风头不对,立即调转枪头。

楼市现在成本高,流动性差,此时舍楼买股,操作再顺滑不过。

此前一直说,目前中国正在进行一场前所未有的资金驱逐运动,全面封堵资金进入楼市,全面做好铺垫,把钱引到股市。

炒房客作为资金先锋派,骑墙派,主动进入股市,也算是识时务。

还记得,9月1日,金融稳定委员会第七次会议里特别强调:

为满足人民群众财富保值增值等多元诉求营造良好的市场生态。

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如果房地产不能增值,甚至不能保值了,那未来可能就只有通过股市等金融产品,来满足人们的理财的需求了。

而这一点,和郭树清再陆家嘴论坛里特别强调,“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”,实际上是换了个角度,说了同样的话!

据海通证券统计,中国居民资产中,房地产占比一直维持70%,起起伏伏主要和股市、地产以及其他投资产品的收益率变化有关。

2014牛市起舞,楼市遭遇极寒,当年,房地产占比创历史性低点。

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2019年,按照目前,股市和楼市的状态,一旦股市继续升温,再有起色,重演2014不是不可能。

如果再想多一点,再长远看,楼市占比,可能不是短期效应,而是长期趋势。

不对比美国和西方,就对标韩国和日本。

经历过泡沫破裂,日本如今地产等实物资产的占比不到40%;而隔壁韩国,居民地产配置比例全球前列,也才刚刚超过40%(占整体资产中的比例)。

别说中国不一样,或早或晚,价值回归,终会出现。

所以,炒房客资金大挪移仅仅是开始,未来会有更多资金,从姓“房”,到姓“股”。

最后再重申和强调,叶檀财经一直再坚持的观点。

就像开头所言,楼市拥趸,最爱用“夜壶理论”给楼市辩护,但其实,今非昔比。

所谓成也萧何,败也萧何,楼市黄金时代不在,根本的原因正是夜壶失效。

怎么讲?

据中国社会科学院财经战略研究院倪鹏飞团队的数据,一旦房价收入比接近或者超过9,从消费、投资等多方面考虑,房地产对经济的挤出效应就会占据上风,压根就不存在,给经济强支撑的作用。

再说白一点,房价收入比超过9,房地产就失去了,对经济的正面拉动作用,反而会拖累中国经济的发展。

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如今的房价收入比是多少?

易居研究院7月底发布的50城房价 收入比显示,2019年上半年,全国商品住宅房价收入比为8.4,再创历史新高!

8.4和9只差一步之遥。

接下来,再放任楼市继续狂飙,后果可能真的很严重。

住房不炒,不只是为楼市不炒,更是为中国经济不炒,为中国的未来不炒!

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