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2019年08月18日 10:35
来源:专聊房君

“不能跌不让涨”,如何烫平楼市泡沫?11字,国家智囊直言不讳

现在大家碰面聊房子,估计没有几个人不说房价高。有人说,即使凑足购房首付款,也不敢轻易买房,背负大几十万,甚至几百万的房贷,每个月月供可不是个小数字,感觉压力山大。有读者留言道,早知道在3年前“砸锅卖铁”买房了,现在我们这个小地方整体价格起码涨了60%,这几年白干不说,而是真的买不起了,现在就希望房价能回到3年前。

一位改善置业的读者说,在2016年时,本打算把自己85平米“两房”换成大一点面积的“三房”,主要是想计划要“二孩”,原本就住的这套房子价格都谈妥了,却因为付款方式的问题最后谈崩了,阴差阳错,这期间房价也一直在涨,最终不知所措,到现在房子还没有换,当然也换不起了。孩子现在都满周岁了,家里拥挤不堪,老人都没法过来帮助带孩子。现在说除了懊悔,真不知道该说什么!

对于房子,确实伤透了不少购房者的心。这些年房价“涨多跌少”,“买房要趁早”似乎成了一条真理。但房子问题又是一个民生问题,所以,这些年房价上涨过程,也诞生了一部调控史。特别是本轮长达三年的房价上涨经历,也伴随着国家连续不断的调控,调控频次、调控范围、调控措施都前所未有。从2016年国庆开启热点城市楼市调控以来,短短两个月调控次数达50多次,2017年250次,2018年405次,2019年上半年已超250次。楼市调控范围涉及购房市场、房产中介、开发商等,调控措施包括限购、限贷、限售、限价、限商等行政手段。

中国的楼市也是一个政策市,在楼市调控过程中,我们可以看到国家对楼市的定调非常明确,“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,高层对楼市释放的信息是透明的,那就是房价不能再这样涨了。国家住建部们在年初工作会议上就对2019年楼市提出了明确工作目标,在一城一策、因城施策原则下,做到“稳地价稳房价稳预期”三稳目标。通过楼市这半年多的实际情况来看,无论地价还是房价,用业内的一句话解释就是“不能跌不让涨”。一些有楼市下行趋势的城市,某些开发商想打折降价,很快就可能被类似房地产行业协会的单位约谈,当然,楼市过热的城市也受到了主管部门的预警和约谈对待。

房价收入比已超国际警戒线,挤占消费,对国民经济发展作用“由正转负”

按照国际惯例,3-6为公认的房价收入比合理区间,考虑到买房贷款因素,月供占比不高于居民收入的30%。不过,根据近日易居研究院发布的50个典型城市房价收入比显示(如下图),房价收入比达最高城市达到36.1,有37个城市房价收入比超过了10,占比达74%。什么是房价收入比?举个例子,比如1套80平米的房子,按照1.5万元/平米,平均120万,若以工作5年的中等收入家庭为单位买房,假定夫妻俩收入月收入4500元,家庭月收入就达到了9000元,年收入10.8万元,结果房价收入比为=房产总价/家庭年收入=120万/10.8万=11.11。简单地说,就是一个家庭不吃不喝全款买一套普通房子需要11.11年,如果抛掉日常开支、家庭教育和养老支出等,那么这个买房时间还会大幅延长。


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根据有关数据显示,房地产快速发展的一二十年来,房地产及其关联行业对GDP的贡献实际超过20%,房地产成为当之无愧的支柱产业,但如果房地产业一直快速增长对经济发展始终有利吗?答案是否定的。在中国社科院近日发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》报告中提到,房价较低时,房地产对经济的贡献是正向的,反之则对经济有挤出效应,这就是房地产与经济的“U”型关系。通过对2018年全国商品房销售均价测算,2018年全国房价收入比为9.3:1,已超过9:1的临界点。按照研究以往经验发现,当房价收入比超过9:1后,房地产对经济的贡献“由正转负”,对消费产生明显的挤出效应。对经济的副作用主要体现在三方面:一是资金流向房地产而不是实体;二是实体企业不专心搞企业经营,把资金投向房地产,其中目前有一半上市公司进行房产投资;三是高房价提高了企业经营成本,技术更新力不从心。

国家智囊5字直言不讳谈如何烫平房产泡沫

现任国务院参事仇保兴在《参事讲堂》表示,事实上,中国已经不缺房子了,一些城市房价收入比已超20,远高于国际公认标准,结合我们实际,房价收入比不能超过10倍。仇保兴认为,贸然刺破房地产泡沫显然不合适,因为大家的财富70%都在房子上面,会产生严重影响。他直言不讳提出解决泡沫的方式主要通过两种方式:一是征收空置税;二是提高国民收入。

作为国家现任58位国家智囊团成员之一,仇保兴的建议也受到了不少人关注。“征收空置税、提高国民收入”11个字概括了解决现阶段房产泡沫的核心思想。在笔者理解来看,征收空置税就是希望逼出多余的房子,提高国民收入,就是通过发展经济,提高老百姓的收入,从而降低房价与收入之间的比值,以时间换空间,实现房价软着落。那么这种方式可行吗?

1.先说征收空置税抑制房价。空置税,其实在发达国家早已经施行,而且运行得还比较成熟。比如法国达到空置条件的房屋施行累进税率,第一年征房屋总价10%,第二年为12.5%,第三年15%,以此递增,力度是很大的;又比如荷兰规定,房屋空置超过12个月,可以让给无房人免费居住;还比如瑞典,甚至可以对达到一定条件的空置房屋推倒。不可否认,空置税是一种特别有效的长效机制税种,对抑制房地产泡沫、平抑房价起到了非常明显的作用。但在我们国家可行吗?实行起来不容易。我们知道,我国的房地产虽然起步晚,但发展快,老百姓大部分家庭财富都在房产上,在社会保障还不是很完善的情况下,突然开征空置税,显然不利于社会稳定,也不利于摆脱“中等收入”陷阱,迈向发达国家目标。

2.通过提高收入缩小房价收入比。其实,无论房价涨与不涨,我们发展经济的目标就是为提高老百姓的收入,提高大家的生活水平,实现共同富裕。目前,我们的经济经过多年快速发展,经济总量已经高居世界第二,人均收入水平虽然也跟随提高很多,但与发达国家相比还有较大差距,换句话说,就是还有很大的提升空间。国家目前在培育经济新增长点,发展高端制造产业、实现产业转型升级等方面,提高劳动附加值,想方设法提高国民收入,只要我们的收入增加,而房价不再大幅上涨,那么通过提高收入缩小房价收入比的方式,从而实现房地产软着陆应该是可以实现的。

从短期看,在国家连续不断而且深入的调控下,楼市已经趋稳,在政策加持下,房价不会出现大幅上涨,也不会大幅下跌。但从长期看,房价涨跌是货币、土地、人口等因素综合作用结果,需要从根本上解决住房供需平衡问题、老百姓闲置资金出路,弱化房产的金融属性。如此,楼市、房地产、房价、住房问题才能实现真正可持续健康发展。

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