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2019年08月16日 08:49
来源:界面-地产

“我们的净负债率63.6%,70%的负债率一直以来都是我们的管理目标”,经过上半年大规模拿地后,越秀地产董事长林昭远在业绩会上的一番话表明,这家广州国企未来仍有杠杆空间。

根据越秀地产发布的2019年半年报,上半年录得合同销售金额约369.0亿元,同比上升31.9%,完成全年680亿目标的约54.3%;其中大湾区实现合同销售约231.6亿元,占比62.8%。合同销售均价达到每平方米22500元,同比上升10.8%。

财务方面,越秀地产上半年实现营业收入约为217.9亿元,同比上升114.4%。毛利率约为30.0%,同比上升4.2个百分点。权益持有人应占盈利约为18.7亿元,同比上升42.4%。核心净利润约为18.3亿元,同比上升63.2%。

截止6月30日,越秀持有现金约315.8亿元,较年初上升16.3%。上半年的整体平均借贷成本为4.76%,同比下降了6个基点。

今年以来,越秀地产在土地市场的表现较以往都更加积极。通过“轨交+物业”模式、国企合作、产业勾地、公开市场竞拍等多种方式,在广州、深圳、杭州、成都、郑州、青岛、江门等7个城市新增土地14幅,总建筑面积约为374万平方米。总土地金额330亿,权益拿地金额260亿。

其中深圳、郑州、长沙、成都为新进入城市,使得公司布局城市增至18个。

截止6月30日,越秀的总土地储备2152万平方米,其中大湾区占比49%,华东地区和华中地区各占比18%,北方地区占比13%,其他地区占比2%。如若按城市级别划分,则一线城市占比41%,二线城市占比49%,三四线占比10%。

林昭远谈及拿地扩张时指出,“主要考虑的是企业规模,一般来说,企业规模如果是要达到1000亿以上,城市的布局数量还是要增加,这有利于控制一定的风险,现在国家调控提出’因城施策’,即每个城市可以制定自己的调控政策,如果城市规模过于集中是不利于风控的考量。”

界面新闻注意到,今年以来的拿地过程中,越秀地产可谓将国企优势发挥到极致。除了报道诸多的与广州地铁的合作,越秀地产与集团产投基金的合作也值得关注。

在越秀地产此前披露的1-6月土地收购资料中,郑州、深圳的项目持股是9.5%,而中期财务数据中,郑州项目持股比例为95%,深圳项目持股比例为95.48%。

对此林昭远解释称,“公司新购项目中有部分是和产投基金合作。产投基金为第三方基金,是独立的投资机构,跟我们在项目合作上是同股同权。由于拍地时还没有确定项目是否会进行合作,因此用与基金合作的方式更便于我们之后找合作方。目前我们基本确定了上半年新购项目的合作形式,有部分已找到合作公司,有部分确定由公司自己开发,所以股权比例上有所变化。”

换言之,拿地之初由越秀集团产投基金牵头,但越秀地产可根据项目的未来收益以及引入合作方情况,确定最终持股比例,这其中有很大的弹性空间。

今年上半年,广州地铁入股越秀地产成为第二大股东,双方在“轨交+物业”上的首个合作项目也落地。同时越秀地产与大股东还订立了收购两个项目的协议。

随着城市数量和项目的增加,调整架构和管控以适应目前的体量和规模是必要动作。

以大湾区为例,目前已进入的六个城市分别为广州、深圳、佛山、江门、中山和香港,总计1055万平方米。越秀地产优化重组成立了湾东、湾中、湾西和轨交四大平台公司,以统筹管理。据林昭远透露,集团上半年还在珠海、惠州和东莞等城市寻找机会。

“以往一个区域主要就是一个城市,一个城市里面可能有好几个项目,去年我们按照2.5级进行管控,即总部+区域+项目。区域里面有好几个项目,因此总部是一级、区域是一级,项目是半级,这是2.5级。目前我们已经形成4大区域,最新提出3.5级的概念,即总部+区域+城市+项目,一个城市里面也有多个项目,从管控体系的角度来说目前已经初步建立起来。”

虽然今年以来,地产公司在融资端受到了一些限制,但这种管控对于国企越秀地产而言影响不大,上半年他们的融资成本仍处于行业低位。

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