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2019年08月12日 10:27
来源:买房参谋

杠杆是楼市的命。

开发商没有杠杆,就无法扩张。

购房者没有杠杆,就无法买房。

可能没有哪一个行业比房地产行业更离不开杠杆——房产这种超大额的产品,失去杠杆,几乎就等同于失去市场。

警惕!居民贷款>>存款,2019年还要不要拼命贷款买房?

参谋长在此前的文章中提到过,房地产企业的普遍负债率都达到70%,部分房企的负债率更是在90%以上。而最近,参谋长又了解到,许多城市居民的杠杆率已经超过了100%。

大家都知道,杠杆的属性是水能载舟亦能覆舟。杠杆率超100%意味着什么?加杠杆购房,在2019年到底还可不可取?

一、买房买到破产?八座城市居民杠杆率超100%

首先,我们来了解一下“杠杆率”这一数据是如何计算的。

目前“杠杆率”的统计存在较多口径,比较常用的有两种:一是住户贷款余额/GDP,比如去年11月央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》中,各省份的“住户部门杠杆率”就是使用的这一算法;另一种是住户贷款/住户存款,即住户存贷比或居民资金杠杆率。

而贷款/存款所得出的“资金杠杆率”,则能够更为直观地反映出居民的购房压力。

1、八座城市居民杠杆率超100%,厦门、深圳、杭州最高。

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将29座城市的住户贷款余额、住户存款余额以及住户部门杠杆率、居民资金杠杆率等多个指标进行梳理,我们可以发现,杭州、厦门、深圳、珠海、广州、南京、合肥、苏州八座城市的居民杠杆率已经超过了100%,也就是说,这些城市居民的平均贷款数额已经超过了存款数额。

虽然说住户贷款除了包括消费贷款之外也包括了个人经营性贷款,但普通人能够申请到的银行经营性贷款的比例极低,因此可以说,居民高杠杆率的最大原因就是高房贷。

结合“住户部门杠杆率”这一数据来看,厦门、深圳和杭州的杠杆率位居全国前三。除了城市的房价水平较高之外,也说明这三座城市居民对房地产的投资热情较高。

2、居民杠杆率的变化趋势,与房地产市场走势高度相关。

以厦门为例,厦门的居民杠杆率变化情况在这一点上表现得极为典型。

2016~2018年,厦门住户贷款余额增速分别是20.6%、27.3%和7.8%。2016年到2017年上半年是厦门房价快速上涨的时期,楼市成交十分火热。2018年,厦门楼市高位回落,量价齐跌,住户贷款余额增速也大幅走低。

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房屋均价水平处于全国前五的厦门,收入水平、就业机会与一线城市有着明显差距,但房价却直追一线城市,除了居民杠杆率之外,房价收入比也位于全国前列。

收入与房价水平的不匹配,使得居民只能贷款买房;加之厦门这座城市对房地产的热情本就较高,金融机构对买房贷款的收入情况审核也比较宽松,居民一再加大杠杆就成为了城市常态。

二、高杠杆率,可能会带来哪些后果?

首先,贷款过多肯定会挤压消费。在这一点上深圳最为典型,2012年,深圳的社会消费品零售总额仅次于北上广,位居全国第四,但随着房价攀升,居民贷款余额猛增,到了2018年,深圳已经被重庆、武汉和成都甩在身后,仅排在全国第七。

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其次,杠杆率高到临界值,是极有可能带来系统性崩盘的。我们最为熟知的2008年美国次贷危机,就是家庭部门高杠杆,低收入的家庭负债快速增长所导致的。

看到这,可能有些人将加杠杆视作洪水猛兽。但参谋长想说的是,目前我国的居民杠杆率,还不致影响全局的程度,对待加杠杆这件事,也必须辩证看待。

1、我国的居民杠杆尚低于世界平均水平。

虽说部分城市居民的贷款压力可能较大,但就整体来看,尤其是同国际水平对比,中国的居民部门杠杆率(债务/GDP)并不算高,略高于新兴市场的平均水平,与发达国家的平均水平还有相当差距。

我们都熟知“中国老太太和美国老太太”的故事,长期以来中国人缺乏提前消费的意识,对加杠杆这件事都是避之不及,当然近两年中国居民杠杆率增速较快,可以说是被房价快速上涨“逼”出来的。

杠杆率低不一定是绝对的好事。中国的居民杠杆率呈现明显的“南高北低”格局:数据中居民杠杆率处于后五位城市分别为烟台、保定、威海、大连、沈阳,全部属于北方城市,金融手段灵活性低、投资氛围不够,经济活力也很难得到释放。

2、住房贷款,总体上属于优质贷款。

房贷对于银行来说,是优质贷款。尽管是一种负债,但它不同于其他短期负债,它是以不动产为基础,让不动资产流动的一种手段,并且具备低成本、低利率的特征。

在征信系统的监控下,金融机构对居民的还贷能力是有一个基本把控的:哪些人群的杠杆率增加了,哪些被平均了,哪些人违约风险大……大数据把每个人交没交水电费都摸得一清二楚,把风险控制在一定范围内还是能够做到的。

当然,不排除有民间借贷与“首付贷”乱象的存在,但参谋长认为从全局而言不必过于忧虑。

三、2019年还要不要贷款买房?

我们这篇文章讨论的是“杠杆”,房地产的杠杆,其实除了需求端,也就是居民房贷之外,还涉及到供给端,即房企杠杆。

8月7日,在2019博鳌房地产论坛的全体大会上,有经济学专家表示:供给端的金融收紧是目前调控的大趋势,这意味着抑制住房的供给,在需求不变的情况下可能会导致房价升高。

在这样的背景之下,参谋长给出的建议是:2019年,该加的购房杠杆还是要加。

什么是该加的购房杠杆?

1、合理的、不超出家庭承受能力的杠杆。

参谋长不去鼓吹什么“贷到就是赚到”,毕竟杠杆是 一个妥妥的放大器,在放大你的收益的同时,也可以放大你的亏损。

但如果在购买自住房时,收入可以覆盖每月的供款;或是购买投资房,用租金覆盖大部分房贷,以租养房,那么资金方面都可以自己把握,只要不违反当前购房的基本政策即可。

而且,考虑到房贷利率甚至可能低于通货膨胀率,因此建议能拉长期限就拉长。

2、选好城市、选好项目后再加的杠杆。

正如上文所说,杠杆的属性是水能载舟亦能覆舟。2019年的楼市,是大分化的开始,因此当考虑加杠杆投资住房时,选择城市是第一考量。

在错误的城市、错误的房子上盲目加杠杆,这个杠杆撬动的就是巨大的风险。

最后,该加的杠杆要加的画外音,就是不该加的杠杆不要加。

多加杠杆多买房的逻辑,或许在过去的十年间被证明有效,并且也助力炒者房更多获利,但这并不代表楼市发展的下一个十年还会延续这个逻辑。

往小了说,未来,个人的盲目负债大概率是要吃亏的;往大了说,杠杆能解一时之需,但终究不能作为经济发展的全部动力。

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