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2019年08月08日 09:30
来源:刘磊房产评论TB

都知道买房要贷款,现在几乎没人会去全款买房了。不是所有的人都能想清楚贷款首先是负债,但它又不同于其他短期负债,这是一种长期的负债,而且是以不动产为基础,让不动资产流动的一种手段。低成本、低利率是其主要特征,也是炒房盈利的主要原因。

然而,杠杆用对了,可以撬动财富,杠杆用错了,会让财富损减。可以说,会不会用杠杆,杠杆用的对不对,直接关系到房产投资的成败。

那么在利用金融杠杆的时候,会有哪些问题和技巧呢?

从国内的市场情况看,首先,打铁还需自身硬。虽然说房贷对于银行来说,是优质贷款,但是有的朋友平时不注意维护自己的征信,要么不注意细节,信用卡经常逾期还款,要么网络借贷笔数较多,什么花呗之类的;这种小额消费信贷,即便不逾期,也会在个人征信留下记录;借的多了,银行就会怀疑你的还款能力,很可能导致被银行拒贷。所以,在计划买房的3-5内,都要让自己的征信干干净净。

其次,国内银行对于贷款利率,是根据基准利率上下浮动的。每家银行利率优惠力度是不一样的,有的利率下浮,有的利率上浮。事实上银行在一定程度上是有自主权的,即便调控最严控的时候,也会有利率不上浮的贷款名额。因此,在选择贷款时候,要懂得货比三家地看;对比之下,才能找到最为合适、贷款成本最低的那个银行。

此外,如今金融产品鱼龙混杂,当贷款额度不够的时候,很容易被迷惑办理高息产品;这无形中就增加了购房的成本,这一点是务必要注意的。

国外市场的情况,说复杂也简单。所谓复杂,是他们的金融体系更为宽松,很多贷款的政策都是银行根据自身情况去安排的。所谓简单,是他们的市场规则意识很强,暗箱操作的情况并不多;何况有专业的代理人、律师可以帮投资者去做这件事,用专业对抗风险。而国外购房贷款的风险,主要来自于购买的物业类型出了问题。

比如近两年经历了从天堂到地狱的公寓物业。通过贷款购买公寓楼花,所带来的一连串的问题,最严重的就是贷款。

比如,随着悉尼楼市泡沫退去,房价开始缩水,一些物业甚至跌了近10%。在澳洲购买楼花,如果遭遇楼市降温,可不是“买贵了”那么简单。

现在市场价格跌了10%,意味着市场不景气,到了房屋交割需要办理贷款的时候,估价可能会更低,如果估价仅为交易价格的80%,那就意味着他们在交割是需要现付贷款不能覆盖的20%。如果补不上这笔钱,那么不好意思,这算违约,不但要支付违约金,首付也会打了水漂。

综上,金融杠杆、房贷是每个购房者都要经历的事情;很多购房者在逃开了开发商的坑,中介的坑,房主的坑等问题之后,最终在贷款的坑上栽了。这不免让投资者觉得惋惜或者遗憾。所以,看清楚杠杆背后的逻辑,避开金融杠杆的陷阱,是每位投资者都必须要考虑的事情。

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