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2019年07月16日 08:53
来源:中国房地产报

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“5年时间将商业板块做到500亿元规模,到2021年大概实现25到30个项目。”2016年,还在力争晋级千亿房企的旭辉控股集团(股票代码00884.HK,以下简称“旭辉”),第一次将自己的商业雄心公示于众。

然而3年已过,旭辉却失约了。截至2019年6月,旭辉仅有7个商业项目开业,未开业的7个。就在所有人以为旭辉的500亿元商业地产计划被迫延期时, 7月5日,旭辉集团宣布成立商业地产管理总部(简称“旭辉商业”),将原集团商业管理部和旭美商业一起并入旭辉商业,统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。

此举意味着旭辉此前零散的商业业务重新整合为独立的业务板块。新成立的商业管理总部人事架构也颇有看点,去年3月刚入职的万达前副总裁王寿庆担任商业副总裁,而总裁一职则由旭辉集团总裁林峰兼任。未来在区域层面,将由旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管。

对于为何会选择在此时重组商业板块,未来旭辉的战略版图格局又会发生怎样的变化,中国房地产报记者联系了旭辉集团,对方回复称:“旭辉目前对外公布的只是商业结构,具体的商业战略还未到对外发布的时机。”

十年布局突然提速

虽然旭辉2010年便成立了旭美商业,但它的诞生更像是为了辅助旭辉的住宅板块,其开发运营的商业项目多为旭辉操盘的城市综合体配建商业项目。直到2016年,商业地产板块才被作为一个主要业务板块被提出来,并提出了5年500亿元规模的目标,也是这一年,旭辉迎来了有着在华润、和记黄埔、中粮置业商业地产操盘经验的蒋达强。彼时担任旭辉商业事业部CEO的蒋达强刚上任便在旭辉上海公司内部成立了一个资产管理部,并将当时旭辉上海公司所持有的物业、售后返租的物业、需要运营的物业都放到了资产管理部,并通过资产管理部去对接包括商业、写字楼、酒店式公寓等经营平台。在蒋达强看来,持有百亿规模商业地产的旭辉未来要做的是开发和资产管理并重的综合性地产企业。

但遗憾的是,未等这一目标实现,蒋达强便于2018年离开了旭辉,但他却为旭辉未来的商业版图梳理出一个清晰的发展路径,此次成立的商业管理总部依稀可见当初资产管理部的影子。继任者王寿庆也是一名商业地产老将,1994年进入商业地产领域,曾任万达副总裁、创鸿集团执行总裁,创造过不少商业奇迹。旭辉对商业地产的扩张野心也随着这位老将的到来变得更为清晰。

今年3月的旭辉业绩会上,集团主席兼执行董事林中在接受采访时表示:“在第二个5年计划里,旭辉的商业布局,会随着旭辉规模的增长而增长。目前旭辉已经开始在规划加大收租物业的增长。”

此次商业管理总部的成立,印证了林中关于加速发展商业的说法。此后,某猎头群里甚至传出旭辉开出千万年薪寻找一位“明星级别”商业地产总裁的传言。随之流出的还有一份挖角清单:“ 1.重点挖角清单:华润、龙湖、新城控股、中粮、世茂、印力、银泰、凯德、万达等。2.最好是以上这些公司的商业一把手,年纪40岁左右。”

旭辉为何会突然加速商业地产布局?

“此前,有多家企业竞争武汉一城市旧改项目,远洋也在其中,由于远洋曾经成功打造了成都远洋太古里项目,在当地相关领导多次考察了成都太古里后,最终决定由远洋来做。”一位国有企业商业地产财务总监在接受记者采访时表示:“ 首先,商业地产已经成房企标配。现在拿地时,很多地块都需要配建商业项目,所以企业要有做商业地产的能力。另一方面,随着一线城市和核心二线城市拿地难度加大,城市更新、旧改正成为房企争相进入的领域,具备很强的城市综合运营能力的企业会比较有优势。此外,从商业地产入手可以拿到性价比高的地。商业和住宅一起上,不仅更容易拿到地,还更容易拿到便宜的地。由于商业地产投资周期长,地方政府在土地出让时,会给予一定优惠。”

速度能否跟上理想?

尽管计划宏伟,旭辉目前的商业地产项目并没有太多亮眼之处。据记者梳理发现,目前旭辉商业拥有三类产品线:8万~10万平方米区域商业中心旭辉广场、5万~8万平方米的社区商业中心旭辉MALL、3万平方米的街区邻里中心旭辉U天地。但在这些已落地的商业项目中,始终没能成功打造出一个能够被外界熟知和认可度较高的产品。

不过,旭辉近两年商业项目的土地储备很充足。据年报数据显示,目前旭辉总土地储备共计101个,与商业相关的土地储备40个,占总土地储备40%。从分布区域来看,长三角地区最多,达19个;环渤海9个;中西部占10个;华南2个。

从商业运营收入来看,根据年报数据显示,旭辉的商业运营收入33.54亿元;商业项目销售收入67.97亿元,租金收入约为人民币2.37亿元,同比上升151.0%。2018年的租金收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城,有关增长主要来自上海旭辉海上国际、上海LCM置滙旭辉广场及重庆旭辉城的新租金收入。

对于旭辉商业的未来,林中曾经在今年3月业绩发布会上表示:“我们会在一二线城市寻找比较好的商业机会,三四线城市主要会将住宅和商业搭配来做,以住宅为主、用住宅开发来支持商业发展。整体商业比重在未来会逐年增加,过去的比重在10%以内,希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。”

对于如此迫切野蛮生长的旭辉商业,未来应该如何修炼内功呢?

“一是培养商业人才。二是学习优秀商业地产的运营管理经验。对于商业地产来说,做好资产管理也很重要。目前在中国资产管理做的最好的是凯德。凯德拥有自己的私募基金,目前凯德集团旗下管理着5只房地产投资信托和16只私募基金,其中涉及中国业务的信托有2只。当集团确定要收购某个项目时,私募基金便开始介入,以资产管理的模式来运作,然后由资产经理去跟进每一个项目的运营。包括退出都有一套完善的资产管理体系。”一位此前在凯德商业任职的地产职业经理人在接受记者采访时表示。

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