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2019年07月11日 07:26
来源:中国房地产报

市场传导作用下,沈阳房地产市场有了热闹的气息,各大房企更是在市场上频频“出手”,寸土必争。

据乐居统计,2019上半年,沈阳以招拍挂形式成功出让居住及商住用地32宗,总用地面积168万平方米,成交总金额155.5亿元。其中南塔地块以楼面价18300元/平方米成为沈阳最高价地块,铁西区、于洪区、沈北新区也出现了新的最高价地块。对比2018年成交情况,2019年上半年基本与去年同期持平,总金额略有上升。

另根据瑞达斯数据显示,拿地总金额前十名房企分别为保利、万科、中海、龙湖、华润、美的、首创、金地、融创、恒大。从上述排名不难看出,沈阳土地市场已成为品牌房企“逐鹿”舞台,本土房企虽然偶尔会“露脸”,但其发展空间正被逐渐压缩。

另外,由沈阳地产研究院核算,2019年上半年,沈阳商品住宅销售均价以月增速0.55%持续上行,再次步入万元时代,也是沈阳楼市新起点。

市场转变的背后是2019年沈阳招商引资工作的突破,20个大型项目落定,49个重点项目集体开工,两大数字贸易总部基地选址沈抚新区,让外界看到了区域的潜能与未来发展,以及振兴东北下沈阳先行的影子。

热度起步

2018年沈阳连续两次出台限购政策,分别在2018年4月和8月,简称“沈七条”、“沈六条”,其中,“沈六条”将沈阳限购范围再次扩大。连续两次的限购政策出台,也将2018年沈阳楼市的“热情”彻底“熄灭”。但进入2019年,沈阳楼市开始逐步“复苏”,并表现出惊人的“爆发力”。截至2019年6月30日,沈阳楼市的各项数据颇为亮眼。

据新峰东北事业部提供的数据显现,2019年上半年沈阳商品住宅累计销售面积685万平方米;累计销售额707亿元,同比增加14%;商品住宅均价为10325元/平方米。

从数据上不难看出,沈阳房价正稳步上升,并且已经突破万元/平方米。在限购条件下,为何2019年上半年沈阳楼市还有如此表现呢?

新峰地产东北事业部总经理助理于岳雅认为:在限购的条件下,沈阳表现出来的“活跃度”和“量价齐升”从另一个侧面说明了市场真实需求在支撑。

于岳雅认为,支撑房价上涨有几方面原因:

首先,在众多省会城市以及同等量级城市中,沈阳房价位于中下水平,属于房地产价值洼地,本身有上涨空间。

其次,从供需结构看,市场上“好房子”仍供不应求。今年上半年,沈阳商品住宅共成交685万平方米,全面限购下,依然超过去年同期,如果政府没有限购或者对价格进行一定的规范和限制,房价或将有更大幅的上涨。

第三,限购让“一步到位”或改善型需求提前释放。

第四,成本的增加也在一定范围内推升产品价格上涨。目前无论是取得土地成本、产品升级成本、营销方式成本都在增加。成本的增加也必然影响到房价的波动。

第五,沈阳作为东北中心城市,振兴的先行者,无论是对资源、人口都有聚集效应,城市的发展、人口的增加都是房地产向上发展的基础动力。

从最新的数据来看,位列2019年沈阳前6个月商品住宅成交均价前三甲的区域分别为:和平区,成交均价为16461元/平方米;沈河区,为14553元/平方米;浑南区,为11894元/平方米。值得一提的是,沈北新区成交均价为7111元/平方米、苏家屯区成交均价为7140元/平方米,虽然这两个城区房价处于“价格榜”后两名,但商品住宅的销售套数及销售面积却处在第二名和第五名,表明有越来越多的买房人更加青睐以往“无人问津”的区域。

最新出炉的2019年1-6月沈阳商品住宅销售面积排行榜中,万科、中海、融创位居销量三甲,其中万科以469428平方米的销售面积位居销量榜冠军,中海和融创分别以443844平方米、347566平方米销售面积位居二三名;华润、金地、碧桂园、荣盛、保利、华夏幸福、龙湖分列第四名至十名。

从数据上来看,各房企在2019年上半年都取得了不错的成绩。一些首次开盘的新楼盘甚至达到了开盘即售罄。如万科首府未来城,首次开盘就吸引了600多组购房者抵达现场,仅4分钟就售出339套房源,销售金额超4亿元;保利和光尘樾首次开盘推出了386套房源,约500组购房者到场选房,所有房源销售一空。

保利发展控股集团辽宁公司营销总监张研认为:“2019年上半年的沈阳楼市,是涨声与激情交织的半年,同时也是奠定马太效应加速的关键时期。作为东北亚国际化中心城市的沈阳,居民消费、城市GDP、企业营商环境等也均保持趋好向上发展态势。

好转的土地市场

受调控政策影响,自2018年下半年开始,沈阳楼市销量进入缩减期,金九银十、以及收官之战,抑或是春节大促,都没能看到火热的楼市场面。相对而言,土地市场也进入冷冻阶段。但转过年后,沈阳土地市场开始慢升温,3月份的一场土拍印证了上述趋势。

2019年3月13日,沈阳土地市场交易中心三宗地块顺利出让,其中沈北正良路南科讯包装地块广受关注。最终,宗地编号沈北2018-002,地块名称正良路南科讯包装地块,被中海以5000元/建筑平方米竞得,总价15.59亿元,溢价率60.26%。

随着土地价格不断走高,沈阳土地市场在今年5月份出现了与以往不同的变化。沈阳5月份入市宗地会在土地公告中悄然加上限价、配建等词汇,这些词汇不但改变了沈阳土拍的原有风格,更让房企开始精于“计算”。以往土拍现场,往往以价高者得,几家房企甚至是十几家房企来“围抢”一宗土地。最终,宗地价格会被拍的很高,甚至会出现“面粉价格高于面包价格”的现象。

而今,有了限制土地价格、配建等因素存在,宗地价格也显得不那么高了,溢价率也降低了,从供应端促使市场回归理性。如2018年丁香湖19号东-1号地块入市,中铁拍得此地块时,溢价率高达99.58%,9600元/平方米楼面价也成为北于洪区最高地价,甚至超过了当时区域内高层产品整体成交价。2019年5月22日,丁香湖19号地块入市,相邻的两块地时隔不到一年,如今的起拍价格为6000元/平方米,该地块采取“限地价、竞社区综合服务中心和政府租赁住房”模式,最高限价9000元/平方米。最终,保利以成交单价8600元/建筑平方米、溢价43.3%摘得此地块。

值得一提的是,虽然沈阳土地市场有了新的因素,但房企拿地热情却从未减少,尤其是“守城之战”更是看点十足。5月29日,宗地编号为GN-MZ-01-07地块入市,土地面积71986.03平方米。此宗地位于新市府板块内,紧邻中海半山华府项目。新市府板块作为沈阳热点板块之一,自然吸引了众多房企到场。在拍卖师推出此宗地后,众房企频频出价,当达到顶价时,开始竞价配建面积,此时也是重头戏开演。龙湖、保利、华宇、绿城、金地等房企频频高举手中号牌,从最开始500平方米配建面积直冲到28500平方米。最终,作为“守城”方的中海以总价约8.41亿元竞得该地块,成交单价达到最高限价6150元/平方米,溢价50%;另需配建28500平方米产权人才住房无偿移交政府。

沈阳的最高价地块、各城区的最高价地块都在2019年上半年“易主”。一些原本在2018年流拍、停拍的土地,也在2019年上半年被房企纷纷收入旗下。回顾2019年上半年沈阳土地市场,“火热”无疑成了其最好注解。

回顾2019年上半年沈阳楼市,不难看出不管是楼盘的火热销售,还是数据映射的楼市行情,都在印证这一事实:在东北振兴的大背景下,沈阳楼市正在跳出以往的低迷态势。

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